국세청이 서울 강남 3구를 포함한 수도권의 고가 아파트를 매입한 외국인 중 탈세 혐의가 있는 49명을 대상으로 본격적인 세무조사에 착수했다. 이들은 ▲불법 증여, ▲사업소득 은닉, ▲임대소득 미신고 등의 방식으로 정당한 세금을 회피한 것으로 드러났다.
■ 외국인의 수도권 아파트 매입, 3년간 지속 증가
부동산 등기자료에 따르면, 외국인은 2022년부터 2025년 4월까지 국내 아파트 총 2만 6천여 채를 매입했으며, 총 거래액은 약 8조 원에 이른다. 지역별로는 경기도(9,808건, 약 2조 8,800억 원), 서울(3,402건, 약 2조 7,000억 원), 인천(3,017건, 약 8,800억 원) 순이었다. 수도권 전체 기준으로는 전체 거래 건수의 61.8%, 금액 기준으로는 무려 81%를 차지한다.
특히 서울 내 매입 비중을 보면, 고가 주택 밀집지역인 강남 3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동)에 집중되었고, 이 중 많은 수가 실거주 목적이 아닌 것으로 확인됐다. 강남 3구의 경우, 아파트 취득자 중 실제 거주와 소유 주소가 불일치하는 비율이 59%에 달했다.
■ 탈세 방식 ①: 해외계좌 통한 편법 증여
조사대상자 중 16명은 해외계좌를 이용해 자금흐름을 은폐한 채 부모 또는 가족으로부터 아파트 취득자금을 사실상 증여받았음에도, 증여세 신고를 회피한 것으로 드러났다. 외국인 등록번호와 여권번호를 교차 활용하거나, 허위 예금잔고증명 등을 통해 자금이 본인 소유인 것처럼 꾸며 세무당국의 감시를 회피한 사례도 있었다.
■ 탈세 방식 ②: 사업소득 은닉 및 자금세탁
20명은 국내에서 사업을 운영하며 발생한 수익을 제대로 신고하지 않거나, 제3국의 페이퍼컴퍼니를 활용해 자금을 은닉한 후 해외에서 조달한 자금인 양 위장해 아파트를 구매했다. 일부는 암호화폐나 불법 외환거래(환치기)를 통해 자금을 세탁한 정황도 포착됐다. 실제로 외국인 환자를 유치하는 국내 병원을 운영하면서 수십억 원의 수익을 신고하지 않은 사례도 있었다.
■ 탈세 방식 ③: 임대소득 신고 누락
13명의 외국인은 고가 아파트를 취득 후 외국계 법인 주재원 등에게 임대해 고액 임대료를 받으면서도, 주택임대사업자 등록 없이 소득을 신고하지 않았다. 특히, 전입신고를 하지 않는 임차인을 대상으로 한 임대 거래가 많아 당국의 감시에서 벗어나기 쉬운 점을 노린 것으로 분석된다.
더불어 일부는 거주자처럼 위장하여 다주택자에 대한 취득세 및 양도세 중과를 회피하거나, 내국인에게만 적용되는 임대소득 세액감면을 부당하게 받은 사실도 확인됐다.
🔎 국세청 “외국인도 동일한 세무검증 대상”
국세청은 외국인의 국내 아파트 거래가 내국인에 비해 상대적으로 세무감시에서 소홀할 수 있다는 점을 인식하고, 금융자료 추적, 명의 분석, 문서 포렌식 등 모든 가용 자원을 활용해 탈루 자금의 흐름을 철저히 추적할 계획이다.
또한 자금 출처가 국외로 의심되거나 국제적 탈세 정황이 확인될 경우, 해당 국가 세무당국과 정보교환을 통해 추가 과세 조치를 진행하겠다는 방침이다. 더불어, 외국인의 주택 보유 시 과도한 혜택이 제공되고 있다는 지적에 따라, 관련 제도 개선도 추진하겠다고 밝혔다.
박대영기자 기사 더보기dypark@sdatv.co.kr
