□ 국세청은 강민수 국세청장 취임 이후 국세청 본연의 업무인 공정한 과세에 역량을 집중하여 덜 내거나 더 내지 않고 누구나 정당한 몫의 세금을 부담하도록 노력하고 있다.
〇 그 일환으로 상속･증여하는 부동산을 시가에 맞게 평가하여 과세하기 위해 부동산 감정평가 대상을 추가하고 범위를 확대할 예정이다.
□ 상속･증여재산은 시가(매매가･감정가 등)로 평가하는 것이 원칙이며, 예외적으로 시가를 산정하기 어려운 경우에 보충적 평가 방법(기준시가 등)을 이용한다.
〇 상증세법은 국세청이 감정평가를 통해 시가를 산정할 수 있도록 규정하고 있으며, 이에 따라 ’20년부터 꼬마빌딩* 감정평가 사업을 시행해 왔다.
* 개별 기준시가가 공시되지 않는 중소규모의 건물(상가･사무실 등)
□ 국세청에서는 사업 시행 이후 4년간(’20~’23년) 총 156억 원의 예산으로 기준시가로 신고한 꼬마빌딩 727건을 감정평가하여 신고가액(총 4.5조 원)보다 71% 높은 가격(총 7.7조 원)으로 과세하였다.
〇 또한, 꼬마빌딩을 상속･증여하면서 납세자가 스스로 감정평가하여 신고하는 비율이 큰 폭으로 증가(’20년 9.0% → ’24년 24.4%) 하는 등 꼬마빌딩에 대해서는 시가에 근접하여 과세하는 비율이 늘어나고 있다.
□ 최근 주거용 부동산의 거래 가격이 높아지면서 일부 초고가 아파트 및 호화 단독주택의 공시가격이 매매가의 절반에도 미치지 못하는 사례가 발생하고 있다.
〇 또한, 초고가 아파트 및 호화 단독주택 등은 비교 대상 물건이 거의 없어 시가를 찾기 어렵다는 점에서 꼬마빌딩과 그 성격이 유사하다.
〇 그럼에도 주거용 부동산은 감정평가 사업에서 제외되어 시가보다 훨씬 낮은 공시가격으로 상속･증여가 가능하며, 심지어 중형 아파트보다 대형 초고가 아파트의 증여세가 낮아지는 역전 현상이 발생할 우려가 있다.
□ 이에 국세청은 실제 가치에 맞게 상속･증여세를 부담하도록 ’25년부터 시가보다 현저히 낮은 가격으로 신고한 주거용 부동산 등을 감정평가 대상으로 추가할 예정이다.
□ 국세청은 감정평가 사업의 대상과 선정 기준을 국세청 훈령인 ｢상속세 및 증여세 사무처리 규정｣에 명시하고 있으며, 내년에는 감정평가 범위를 확대하기 위해 선정 기준도 낮출 예정이다.
〇 지금은 신고가액이 국세청이 산정한 추정 시가1)보다 10억 원 이상 낮거나, 차액의 비율2)이 10% 이상인 경우 감정평가 대상으로 선정하고 있으며,
1) 5개 감정평가 법인에 추정 시가 산출 의뢰, 최고액과 최저액을 제외한 가액의 평균값으로 산정
2) [ (추정 시가 – 신고가액) / 추정 시가 ]
〇 내년부터는 신고가액이 추정 시가보다 5억 원 이상 낮거나, 차액의 비율이 10% 이상이면 감정평가하도록 범위를 확대한다.
□ 국세청은 이러한 내용을 담은 ｢상속세 및 증여세 사무처리 규정｣ 개정안을 행정 예고하였으며, 20일간의 의견수렴을 거쳐 ’25.1.1.부터 시행한다.
〇 개정안의 상세 내용은 국세청 홈페이지에서 누구나 확인할 수 있으며,
* 국세청 누리집→ 알림･소식 → 고시･공고･행정예고 → 행정예고
〇 ’25.1.1. 이후 상속･증여세 법정 결정기한이 도래하는 부동산부터 개정 규정이 적용된다.
박대영기자 기사 더보기dypark@sdatv.co.kr
